A cobrança do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ainda gera muitas dúvidas para quem compra um imóvel. Em diversas situações, o contribuinte fecha a compra por determinado valor, mas, ao emitir a guia do imposto, é surpreendido com uma cobrança calculada sobre valor superior, definido unilateralmente pela Prefeitura.
Esse tipo de prática, contudo, vem sendo afastado pelo Poder Judiciário. Conforme noticiado por grandes sites da imprensa, decisão recente reforçou que o ITBI deve considerar o valor real da compra e venda declarado pelo contribuinte, e não um valor de referência municipal previamente estipulado.
O que é o ITBI?
O ITBI é o imposto municipal cobrado quando ocorre a transmissão onerosa de um imóvel, como nos casos de compra e venda. Em regra, o pagamento do imposto é necessário para que o comprador consiga registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e formalizar a transferência da propriedade.
Por se tratar de tributo municipal, cada Município possui sua própria legislação sobre alíquota, forma de pagamento e procedimento de emissão da guia. No entanto, a base de cálculo do imposto deve respeitar os limites fixados pela legislação nacional e pela jurisprudência dos tribunais superiores.
Qual deve ser a base de cálculo do ITBI?
A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Na prática, isso significa que o valor declarado na escritura ou no contrato de compra e venda possui presunção de veracidade.
Ou seja: se comprador e vendedor declararam que o imóvel foi negociado por determinado valor, esse montante deve ser utilizado como base para o cálculo do ITBI, salvo se o Município demonstrar, por meio de procedimento administrativo próprio, que houve fraude, simulação ou grave distorção em relação ao valor de mercado.
O que não se admite é que a Prefeitura simplesmente ignore o valor da negociação e aplique automaticamente um “valor de referência”, “valor venal municipal” ou outro parâmetro unilateral para aumentar a base de cálculo do imposto.
O entendimento do STJ sobre o Tema 1.113
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, fixou entendimento importante sobre a matéria. Segundo o STJ:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado;
- essa presunção somente pode ser afastada pelo Município mediante regular processo administrativo, com contraditório e ampla defesa;
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido de forma unilateral.
Esse entendimento é especialmente relevante porque muitos Municípios utilizam tabelas próprias, avaliações internas ou valores de referência para cobrar ITBI acima do preço efetivamente pago pelo comprador.
Prefeitura pode discordar do valor declarado?
Sim, mas não de forma automática.
O Município pode revisar o valor declarado pelo contribuinte quando houver indícios concretos de que o preço informado não corresponde à realidade da operação. Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de simulação, fraude, valor artificialmente reduzido ou manifesta incompatibilidade com o mercado.
Porém, para isso, a Prefeitura deve instaurar procedimento administrativo próprio, permitindo que o contribuinte apresente documentos, justificativas e defesa. O que não pode ocorrer é a cobrança imediata com base em valor superior sem qualquer oportunidade de contestação.
A simples existência de uma tabela municipal ou de um valor venal superior não autoriza, por si só, o aumento da base de cálculo do ITBI.
Exemplo prático
Imagine que uma pessoa compre um imóvel por R$ 400.000,00, valor devidamente declarado em contrato e na escritura. Ao solicitar a guia do ITBI, o Município informa que, segundo sua avaliação interna, o imóvel vale R$ 550.000,00, e calcula o imposto sobre esse valor maior.
Nessa situação, se não houver procedimento administrativo regular demonstrando fraude ou distorção grave, a cobrança poderá ser considerada indevida. O contribuinte pode questionar a exigência e buscar o reconhecimento de que o ITBI seja calculado sobre o valor efetivo da compra.
E se o contribuinte já pagou o ITBI a maior?
Caso o comprador já tenha pago o ITBI sobre base de cálculo superior ao valor da compra, pode ser possível pedir a restituição da diferença paga indevidamente, respeitado o prazo prescricional aplicável.
Nesses casos, é importante reunir documentos como contrato de compra e venda, escritura pública, guia do ITBI, comprovante de pagamento, matrícula do imóvel e eventual demonstrativo utilizado pelo Município para calcular o imposto.
A análise jurídica é essencial para verificar se houve cobrança abusiva e qual o melhor caminho para buscar a restituição ou correção do valor.
A importância de orientação jurídica na compra de imóveis
A compra de um imóvel envolve valores elevados e diversos custos acessórios, como escritura, registro e pagamento de tributos. Por isso, qualquer cobrança indevida pode gerar prejuízo significativo ao comprador.
A atuação de um advogado é importante tanto antes da formalização do negócio, para análise documental e prevenção de riscos, quanto após eventual cobrança indevida de ITBI, para apresentação de defesa administrativa ou medida judicial adequada.
O contribuinte não é obrigado a aceitar, sem questionamento, uma cobrança baseada em valor unilateralmente fixado pelo Município. Quando o imposto é calculado sobre base superior ao valor real da operação, é possível discutir a legalidade da exigência.
Conclusão
O ITBI deve observar o valor da transação imobiliária realizada em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade e não pode ser afastado automaticamente pela Prefeitura com base em valor de referência municipal.
Embora o Município possa fiscalizar e revisar declarações suspeitas, essa revisão deve ocorrer por meio de procedimento administrativo regular, com respeito ao contraditório e à ampla defesa.
Assim, compradores que foram obrigados a pagar ITBI sobre valor superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel devem avaliar a possibilidade de questionar a cobrança e, se for o caso, buscar a restituição dos valores pagos indevidamente.
Assessoria de imprensa
Ryzy Advogados Associados
OAB/PR 11.914
