Os leilões judiciais têm se tornado cada vez mais populares entre investidores e compradores que buscam imóveis e bens com valores aparentemente muito abaixo do mercado. A promessa de “grandes oportunidades” atrai pessoas físicas e jurídicas que enxergam nesses leilões uma forma rápida de lucro ou de aquisição patrimonial.

Entretanto, o que poucos sabem — ou preferem não divulgar — é que os leilões judiciais envolvem riscos jurídicos relevantes, capazes de transformar um bom negócio em um longo e caro problema judicial.

Neste artigo, explicamos os principais riscos ocultos dos leilões judiciais, que raramente são esclarecidos de forma transparente.

1. Você compra o bem, mas não necessariamente a posse

Um dos maiores equívocos de quem participa de leilões judiciais é acreditar que, ao arrematar o bem, poderá utilizá-lo imediatamente. Na prática, isso raramente ocorre.

Em grande parte dos casos:

• o imóvel está ocupado pelo antigo proprietário,
• por um inquilino,
• ou até mesmo por terceiros estranhos ao processo.

A desocupação pode exigir ação judicial própria, pagamento de indenização por benfeitorias, meses ou até mesmo anos de tramitação de processo judicial.

Ou seja, o comprador passa a ser dono no papel, mas há risco envolvido, e pode ficar sem usufruir do bem por longo período.

2. Dívidas que podem “grudar” no imóvel

Outro ponto pouco divulgado é que nem todas as dívidas são automaticamente extintas com o leilão.

Dependendo do caso, o arrematante pode ser surpreendido com:

• débitos de condomínio,
• IPTU em atraso,
• taxas municipais,
• despesas processuais pendentes.

Embora a lei traga regras sobre a responsabilidade por esses encargos, a discussão judicial é comum, e muitas vezes o novo proprietário precisa pagar para depois discutir o reembolso.

3. Risco de anulação do leilão

Mesmo após a arrematação e o pagamento, o negócio não é absolutamente definitivo.

O leilão pode ser questionado e até anulado em razão de nulidades processuais, preço muito abaixo do valor de mercado, problemas no edital, ou até mesmo por decisões posteriores dos tribunais.

Quando isso ocorre, o comprador:

• pode demorar anos para reaver os valores pagos,
• fica sem o bem,
• perde custos com taxas e impostos.

Dessa forma, a arrematação em leilão judicial não representa, por si só, segurança jurídica absoluta. Mesmo após a homologação e o pagamento integral do valor, o negócio pode ser desconstituído por vícios anteriores ao leilão, gerando ao arrematante não apenas frustração, mas prejuízos financeiros relevantes.

Além da demora na restituição dos valores pagos, o comprador assume custos processuais, tributários e advocatícios, sem qualquer garantia de ressarcimento integral. Nesse cenário, a aparente oportunidade se converte em risco elevado, demonstrando que, nos leilões judiciais, a ausência de cautela e análise técnica prévia pode transformar uma aquisição vantajosa em um passivo jurídico de longa duração.

4. Processos antigos, complexos e com riscos ocultos que podem comprometer a propriedade

Os leilões judiciais, em regra, decorrem de processos antigos e marcados por elevada complexidade jurídica. Não é incomum que esses feitos envolvam múltiplos recursos, penhoras concorrentes, terceiros interessados, herdeiros ou discussões paralelas que se prolongam por anos. Além disso, há situações em que o bem levado a leilão é ocupado por posseiros, pessoas que exercem a posse de forma contínua e prolongada, muitas vezes sem qualquer vínculo formal com o processo judicial.

Esse cenário se torna ainda mais delicado quando já existe — ou pode vir a existir — ação de usucapião em trâmite ou passível de ajuizamento. A depender do tempo e da natureza da posse, o arrematante pode se ver envolvido em nova demanda judicial, na qual precisará discutir a própria manutenção da propriedade adquirida em leilão. Em casos extremos, mesmo após a arrematação, há o risco de perda do bem em favor do possuidor, especialmente quando preenchidos os requisitos legais da usucapião.

Assim, quem participa de leilões judiciais sem a devida análise prévia assume o risco de herdar não apenas um imóvel, mas também um histórico conflituoso de ocupações e disputas possessórias, capazes de comprometer seriamente a segurança jurídica e a viabilidade econômica do negócio.

5. Leilão judicial não é investimento para leigos

A maior verdade que ninguém conta é simples: leilão judicial não é investimento automático, nem seguro, nem simples.

Trata-se de uma operação que exige:

• análise jurídica detalhada do processo,
• verificação de riscos ocultos,
• planejamento financeiro,
• estratégia de médio e longo prazo.

Quem entra sem assessoria especializada costuma aprender da pior forma: no prejuízo.

6. A importância da assessoria jurídica especializada e da “due diligence” prévia em leilões judiciais

A participação em leilões judiciais sem o acompanhamento de um advogado experiente representa um dos maiores fatores de risco para o arrematante. Diferentemente de uma compra tradicional, o leilão judicial envolve não apenas a análise do bem, mas, sobretudo, a verificação minuciosa do processo que lhe deu origem, dos atos praticados, das partes envolvidas e dos possíveis vícios que podem comprometer a validade da arrematação.

A chamada “due diligence” permite identificar, previamente, questões essenciais como a regularidade processual, a existência de recursos pendentes, a possibilidade de nulidade do leilão, a presença de débitos que possam recair sobre o imóvel, bem como riscos relacionados à posse, ocupação por terceiros, ações possessórias ou de usucapião, dentre outras dezenas de diligências que podem realizadas peo advogado, diminuindo o risco na arrematação. Sem essa análise técnica, o comprador assume um risco desproporcional, muitas vezes incompatível com o retorno esperado do investimento.

Além disso, o advogado com experiência na área atua de forma estratégica, orientando sobre os riscos envolvidos, os custos ocultos envolvidos e as medidas jurídicas necessárias após o leilão, como imissão na posse, regularização registral e defesa em eventuais demandas posteriores. Trata-se, portanto, de atuação preventiva, cujo objetivo principal é evitar prejuízos, litígios prolongados e insegurança patrimonial.

Em síntese, a assessoria jurídica especializada não deve ser vista como um custo adicional, mas como elemento indispensável de proteção e segurança. Nos leilões judiciais, a diferença entre uma oportunidade legítima e um problema jurídico de grandes proporções está, quase sempre, na qualidade da análise técnica realizada antes da arrematação.

No escritório Ryzy Advogados Associados, atuamos de forma preventiva e estratégica, auxiliando clientes na análise de riscos em leilões judiciais, visando evitar surpresas desagradáveis e com a diminuição dos riscos.

Se você pensa em participar de um leilão judicial, informação e assessoria não são custo — são investimento em segurança jurídica.

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Assessoria de imprensa

Ryzy Advogados Associados
OAB/PR 11.914