Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel, é comum que os herdeiros queiram vender o bem rapidamente, seja para dividir o valor entre a família, pagar dívidas, evitar despesas com manutenção ou resolver pendências patrimoniais.
No entanto, uma dúvida muito frequente é: é possível vender o imóvel sem fazer inventário?
A resposta, em regra, é: não é possível vender diretamente o imóvel como se ele ainda pertencesse livremente aos herdeiros sem antes regularizar a sucessão. O caminho juridicamente seguro é fazer o inventário, a partilha e, depois, registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
Todavia, existem outras estratégis possíveis que, com o auxílio de um advogado, podem acelerar a tramitaçao do procedimento do inventário, ou, até mesmo, possibilidar a venda dos direitos sobre um determinado bem que o herdeiro teria parte. Mas lembre-se, tudo depende da análise de cada caso, documentos e outros fatores que podem ser analisados apenas por um profissional especialista no assunto.
O imóvel passa automaticamente para os herdeiros?
Com o falecimento, a herança se transmite automaticamente aos herdeiros. Esse princípio é conhecido como saisine: aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, conforme o art. 1.784 do Código Civil.
Isso não significa, porém, que os herdeiros já possam vender o imóvel livremente como proprietários individualizados.
Antes da partilha, a herança é considerada um todo unitário. Ou seja, enquanto não houver inventário e partilha, os herdeiros possuem direitos sobre a herança, mas o imóvel ainda precisa ser formalmente regularizado para que possa ser transferido com segurança.
Então não posso vender o imóvel antes do inventário?
O que normalmente não se pode fazer é vender o imóvel diretamente como se ele já estivesse registrado em nome dos herdeiros.
Enquanto o imóvel estiver no nome da pessoa falecida, o comprador terá dificuldade ou impossibilidade de registrar a compra diretamente em seu nome. Isso porque o Cartório de Registro de Imóveis exige um título hábil que comprove a transferência regular da propriedade.
Na prática, existem três caminhos mais comuns:
1. Fazer o inventário e depois vender o imóvel
Esse é o caminho mais seguro.
Primeiro, é feito o inventário, judicial ou extrajudicial. Depois, com a partilha concluída, os herdeiros recebem formalmente o imóvel ou seus respectivos quinhões. Em seguida, é possível vender o bem ao comprador.
No inventário judicial, o documento que normalmente permite a transferência é o formal de partilha. No inventário extrajudicial, é a escritura pública de inventário e partilha, que serve como documento hábil para registro e demais atos necessários. O CPC autoriza o inventário extrajudicial por escritura pública quando todos os interessados forem capazes e estiverem de acordo.
2. Possibilidade de Vender o imóvel durante o inventário
Quando o inventário é judicial, pode ser possível pedir autorização ao juiz para vender o imóvel antes do encerramento do processo.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando todos os herdeiros concordam com a venda, quando o valor será usado para pagar despesas do espólio, impostos, dívidas, custas ou quando a venda representa a melhor solução para preservar o patrimônio. Nesse caso, a venda deve ser feita com autorização judicial, evitando questionamentos futuros.
No caso de inventário extrajudicial, é possível viabilizar a venda do imóvel deixado pelo falecido, desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes, estejam de acordo com a partilha e sejam assistidos por advogado. Nessa hipótese, os interessados podem, por meio da escritura pública de inventário e partilha, regularizar a transmissão do bem aos herdeiros e, posteriormente, formalizar a venda ao terceiro comprador, com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Também é comum, na prática, que os herdeiros já ajustem previamente a negociação com o comprador e realizem os atos de forma coordenada, de modo que, após a lavratura da escritura de inventário, seja imediatamente lavrada a escritura de compra e venda. O ponto essencial é que a venda seja precedida ou acompanhada da regularização sucessória, pois o imóvel ainda registrado em nome da pessoa falecida não pode ser transferido diretamente ao comprador sem título hábil, sob pena de insegurança jurídica e impossibilidade de registro da propriedade.
3. Cessão de direitos hereditários
Outra possibilidade é a cessão de direitos hereditários. Nesse caso, o herdeiro não vende diretamente o imóvel, mas sim os seus direitos sobre a herança.
É importante ter cuidado: antes da partilha, o herdeiro normalmente não vende um imóvel específico de forma plena, mas seus direitos hereditários. O Código Civil prevê que a herança é um todo unitário antes da partilha, ainda que existam vários herdeiros.
A cessão de direitos hereditários pode ser uma alternativa quando se pretende negociar a herança antes da conclusão do inventário, mas exige cautela, pois o herdeiro não transfere diretamente a propriedade de um imóvel específico, e sim os seus direitos sobre o acervo hereditário ou sobre o quinhão que lhe caberá na partilha.
Isso significa que o comprador assume riscos relevantes, como existência de dívidas do espólio, divergência entre herdeiros, necessidade de pagamento de ITCMD, eventual discussão sobre testamento, reconhecimento de outros herdeiros, pendências documentais ou impossibilidade de que o bem pretendido venha a ser atribuído exatamente àquele cedente.
Por essa razão, o acompanhamento por advogado é essencial tanto para os herdeiros quanto para o interessado na aquisição, pois permite verificar a regularidade da sucessão, analisar a matrícula do imóvel, identificar riscos fiscais e patrimoniais, orientar sobre a forma correta do negócio — geralmente por escritura pública — e evitar que a operação seja feita de maneira insegura, com prejuízos futuros ou impossibilidade de registro da propriedade.
Como regularizar imóvel de pessoa falecida?
Para regularizar um imóvel deixado por pessoa falecida, é essencial procurar o auxílio de um advogado, pois a transferência da propriedade exige a análise correta da situação sucessória, da documentação dos herdeiros, da matrícula do imóvel, da existência de dívidas, impostos, testamento, menores ou eventual conflito familiar.
O advogado poderá indicar o caminho mais adequado para o caso, seja inventário judicial, inventário extrajudicial em cartório, cessão de direitos hereditários ou pedido de autorização para venda durante o inventário, evitando nulidades, atrasos, pagamento indevido de tributos e problemas futuros no registro do imóvel. Com orientação jurídica desde o início, os herdeiros conseguem regularizar o bem com maior segurança, preservar seus direitos e viabilizar eventual venda de forma válida e registrável.
Ademais, o procedimento correto geralmente envolve os seguintes passos:
1. Levantar a documentação
É necessário reunir documentos do falecido, dos herdeiros, do imóvel e de eventuais dívidas. Entre os documentos mais comuns estão:
certidão de óbito, documentos pessoais dos herdeiros, certidão de casamento ou nascimento, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de IPTU, documentos de aquisição do imóvel e informações sobre dívidas ou financiamentos.
2. Apurar bens, dívidas e herdeiros
No inventário, são identificados os bens deixados, os herdeiros, eventual meeiro, dívidas do falecido e despesas do espólio.
No caso de imóvel, é indispensável verificar a matrícula atualizada para confirmar se o bem está regular, se há ônus, penhora, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade ou alguma pendência registral.
3. Recolher o ITCMD
O ITCMD é o imposto incidente sobre a transmissão causa mortis. Cada Estado possui regras próprias sobre alíquota, base de cálculo, prazo e eventuais hipóteses de isenção.
Sem a regularização tributária, normalmente não é possível concluir a partilha e registrar a transferência do imóvel.
4. Fazer a partilha
Depois de apurados os bens, herdeiros, dívidas e imposto, é feita a partilha.
A partilha define quem ficará com cada bem ou qual será a fração correspondente a cada herdeiro. Se o objetivo for vender o imóvel, os herdeiros podem ajustar a venda após a regularização ou pedir autorização judicial durante o inventário, conforme o caso.
5. Registrar no Cartório de Registro de Imóveis
A regularização só se completa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Não basta fazer o inventário ou assinar a escritura. Enquanto a partilha não for levada ao registro imobiliário, o imóvel continuará, perante a matrícula, em nome da pessoa falecida.
A Lei de Registros Públicos prevê o registro de títulos como formais de partilha e cartas de adjudicação, que são utilizados para transferir a propriedade no registro imobiliário.
Quais problemas podem surgir quando o imóvel não é regularizado?
Deixar o imóvel em nome de pessoa falecida pode gerar diversos problemas, como:
dificuldade para vender o bem, impossibilidade de financiamento pelo comprador, conflitos entre herdeiros, cobrança de impostos em atraso, risco de ocupação irregular, dificuldade para fazer escritura, bloqueios no cartório, perda de compradores interessados e aumento dos custos com multas e juros.
Além disso, quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade para reunir documentos, localizar herdeiros e resolver pendências antigas.
E se todos os herdeiros concordarem com a venda?
Mesmo que todos concordem, é necessário formalizar corretamente a operação.
O acordo entre os herdeiros facilita muito o procedimento, mas não substitui o inventário e o registro. Se todos forem maiores, capazes e estiverem de acordo, o inventário extrajudicial pode ser uma solução mais rápida e menos burocrática.
Em alguns casos, os herdeiros já negociam previamente com um comprador, fazem o inventário e, em seguida, lavram a escritura de compra e venda. Em outros, quando o processo é judicial, pode ser solicitada autorização para venda durante o inventário.
Conclusão
A venda de imóvel de pessoa falecida exige cautela. Embora a herança seja transmitida aos herdeiros com o falecimento, o imóvel precisa ser regularizado por meio de inventário, partilha e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Vender sem regularizar pode gerar insegurança para os herdeiros e para o comprador, além de dificultar o registro da propriedade.
Por isso, antes de negociar um imóvel deixado por pessoa falecida, o ideal é buscar orientação jurídica para verificar se o caso comporta inventário judicial, inventário extrajudicial, autorização de venda durante o processo ou cessão de direitos hereditários. Uma análise prévia evita prejuízos, atrasos e problemas futuros na transferência do imóvel.
Assessoria de imprensa
Ryzy Advogados Associados
OAB/PR 11.914
